Derechos y obligaciones del arrendador y arrendatario en alquiler de vivienda.

Arrendamiento de vivienda en Lanzarote

Nauzet Duque Torres, Abogado núm. 517 del Iltre. Colegio de Abogados de Lanzarote.

Arrecife, 16 de marzo de 2018.


Derechos y obligaciones del arrendador y arrendatario en alquiler de vivienda

Cuando firmas en un contrato de arrendamiento de una vivienda o local, nacen una serie de obligaciones para ambas partes, para el arrendador (casero) y para el arrendatario (inquilino). A continuación, les vamos a presentar las principales:

Derechos del arrendatario (inquilino)

►Derecho a negociar con el propietario la renta del alquiler y la duración del contrato. Pese a que se firme un contrato de alquiler de un año, el arrendatario puede dar por terminado el contrato una vez trascurridos 6 meses desde la firma del mismo, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Además, el contrato de arrendamiento será prorrogable anualmente un mínimo de tres años si el arrendatario lo deseara, con una excepción y es que no procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda alquilada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado por consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

►El arrendatario tiene derecho a pedir al arrendador la reparación de todos aquellos elementos necesarios para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad convenidas sin derecho a elevar por ello la renta.

►Derecho de adquisición preferente de la vivienda, es decir, si el propietario decidiera proceder a la venta de la vivienda alquilada, el arrendatario tiene preferencia frente a terceros para adquirir ese inmueble. Aunque se puede acordar en el contrato excluir este derecho.

►Si una vez finalizado el contrato, la casa queda en buenas condiciones y no quedan pagos pendientes, el propietario está obligado a devolver la fianza depositada.

►Deducirse el importe anual del alquiler por vivienda habitual en la declaración de la renta.

►Si el arrendador tiene previsto llevar a cabo obras de simple mejora, el arrendatario estará obligado a soportarlas si su ejecución no puede razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento. El arrendador está obligado a comunicarle a su arrendatario, al menos con tres meses de antelación la naturaleza, comienzo, duración y coste previsible. El arrendatario tiene derecho a desistir del contrato de alquiler durante el plazo de un mes desde dicha notificación y en este caso el alquiler se extinguirá en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento, durante los cuales no podrán comenzar las obras. El arrendatario que soporte las obras tiene derecho a una reducción en la cantidad fijada en concepto de renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aquellas, así como la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar.

►El arrendador está obligado a facilitar los recibos o una prueba escrita del pago de las rentas del alquiler si así se lo solicita el arrendatario.

►Derecho a denunciar al propietario de la vivienda si este entra en ella sin su permiso.

Obligaciones del arrendatario (inquilino)

●Realizar el pago de una fianza al comienzo de la relación de alquiler. El importe será una mensualidad de renta en el arrendamiento de vivienda.

●El arrendatario está obligado, una vez abandona la vivienda, a dejar esta en las mismas condiciones que al entrar a vivir en ella.

●Realizar a su cargo las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda y las que le sean imputables por un mal uso por su parte.

●Cumplir con el pago mensual de la renta del alquiler.

●El arrendatario no podrá ceder el contrato, ni subarrendar sin el consentimiento escrito del arrendador.

●Poner en conocimiento del arrendador en el plazo más breve posible la realización de las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido y el arrendatario también está obligado a permitir la entrada del arrendador y/o técnicos designados por el propietario para que sea verificada la necesidad de realizar dichas reparaciones en la vivienda alquilada.

●No podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda.

●El arrendatario en ningún caso podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.

●El inquilino está obligado a soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento.

●Cambiar los contratos de suministros a su nombre y realizar el pago de dichas facturas (agua, luz y gas).

●No puede realizar en la vivienda actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.


Derechos del arrendador (casero)

►Desahuciar al inquilino en caso de impago.

►Desgravarse parte de la renta del alquiler, en el IRPF.

►Fijar la renta y las condiciones del contrato.

►Recuperar la vivienda en caso de extrema necesidad. El arrendador puede reclamar el inmueble si se quiere usar como vivienda habitual, para sí mismo, para familiares de primer grado o para su cónyuge en casos de separación, divorcio o nulidad. Si el arrendador o sus familiares no ocupasen el inmueble 3 meses después del fin del contrato o desalojo de la vivienda (salvo en casos de fuerza mayor), el arrendatario, en 30 días, podría regresar como inquilino por un nuevo período de hasta 3 años, respetando las condiciones anteriores y con indemnización por los gastos del desalojo, o ser indemnizado por una mensualidad por cada año que quedara de contrato.

►Quedarse parte de la fianza si, finalizado el contrato, hay daños en el inmueble, no por el uso normal del mismo si no por un mal uso imputable al arrendatario.

►Lograr una rebaja en el precio del alquiler a cambio de mejoras en la vivienda
Si bien es cierto que el arrendatario puede realizar obrass de mejora, si no afectan a la estabilidad o la seguridad de la vivienda y siempre que tenga permiso del arrendador por escrito, el propietario, sin embargo, tiene derecho a finalizar el contrato de alquiler si las obras no se realizan bajo los términos pactos. Además, si el arrendatario realizase las obras sin permiso del arrendador, este puede exigirle, al final del contrato, que deje la vivienda en su estado inicial sin indemnización alguna.

►Reclamar una compensación por finalizar antes de tiempo el contrato. Si el inquilino se va antes de finalizar el contrato, el propietario puede reclamar la cantidad equivalente a una mensualidad de la renta por cada año que falte por cumplir, siempre y cuando haya una cláusula en el contrato que así lo indique.

►Exigir que se le devuelva el inmueble como se arrendó.

Obligaciones del arrendador (casero)

●Hacer reformas en caso de discapacidad propia o del cónyuge.
●Pagar los impuestos y tasas municipales. El arrendador debe hacerse cargo de los impuestos como el IBI, las tasas de basura o el seguro de la vivienda…

●Realizar y pagar las reparaciones de conservación de la vivienda para asegurar la habitabilidad de la misma, a excepción de las pequeñas reparaciones o de las que sean imputables al inquilino.

●Permitir que el inquilino ceda el alquiler a terceros en determinadas situaciones.

●Devolver la fianza si no hay daños en la vivienda y no hay deudas con las compañías de suministros.

● Si la vivienda cambia de propietario a causa de una compraventa, mantener el contrato de alquiler.


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