¿Qué es una servidumbre? Servidumbre de paso, de medianería, de luces y vistas y del desagüe de los edificios.

Servidumbre de paso, de medianería, de luces y vistas y del desagüe de los edificios en Lanzarote

Nauzet Duque Torres, Abogado núm. 517 del Iltre. Colegio de Abogados de Lanzarote.

Arrecife, 18 de marzo de 2018.


¿Qué es una servidumbre? Servidumbre de paso, de medianería, de luces y vistas y del desagüe de los edificios.

La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño. El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre se llama predio dominante; el que la sufre, predio sirviente.

Las servidumbres pueden ser continuas o discontinuas, aparentes o no aparentes.

-Continuas son aquellas cuyo uso es o puede ser incesante, sin la intervención de ningún hecho del hombre.

-Discontinuas son las que se usan a intervalos más o menos largos y dependen de actos del hombre.

-Aparentes, las que se anuncian y están continuamente a la vista por signos exteriores que revelan el uso y aprovechamiento de las mismas.

-No aparentes, las que no presentan indicio alguno exterior de su existencia.

Las servidumbres son además positivas o negativas.

Se llama positiva la servidumbre que impone al dueño del predio sirviente la obligación de dejar hacer alguna cosa o de hacerla por sí mismo, y negativa la que prohíbe al dueño del predio sirviente hacer algo que le sería lícito sin la servidumbre.

Las servidumbres son inseparables de la finca a que activa o pasivamente pertenecen.

Las servidumbres son indivisibles. Si el predio sirviente se divide entre dos o más, la servidumbre no se modifica y cada uno de ellos tiene que tolerarla en la parte que le corresponda.

Si es el predio dominante el que se divide entre dos o más, cada porcionero puede usar por entero de la servidumbre, no alterando el lugar de su uso, ni agravándola de otra manera.

Las servidumbres se establecen por la ley o por la voluntad de los propietarios. Aquéllas se llaman legales y éstas voluntarias.

Las servidumbres suelen requerir de una actuación jurídica por parte de los sujetos interesados. Se pueden constituir de varias formas.

◄De manera voluntaria, de modo que la servidumbre nace por razón de un acuerdo que se negocia entre las partes.

◄De manera forzosa, cuando el propietario del predio sirviente se niega a soportar el gravamen y se dan los requisitos para exigirla, al propietario del predio dominante no le queda otro remedio que reclamar judicialmente que se declare la existencia de la servidumbre y se obligue al predio sirviente a soportarla.

◄Por el mero paso del tiempo, simplemente por haberse mantenido como situación de hecho durante mucho tiempo.


DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS DUEÑOS DEL PREDIO DOMINANTE Y SIRVIENTE

El dueño del predio dominante puede:

■Exigir la constitución de las servidumbres pagando su precio o indemnización

■Exigir su inscripción en el registro: mediante inscripción en el predio sirviente y mediante nota marginal en el predio dominante. Para inscribir una servidumbre voluntaria o legal se requiere el consentimiento de los dueños de los predios dominante y sirviente, y su cancelación requerirá igualmente de ambos consentimientos.

■Usar de la servidumbre de la manera necesaria para satisfacer el interés amparado y que justificó la constitución de aquélla, pero no de manera que perjudique innecesariamente al dueño del predio sirviente. Podrá realizar obras necesarias a su costa para uso y conservación, pero de forma que no perjudique e incomode al predio sirviente y se regula cómo se costean las mismas si hay varios predios dominantes.

■Usar de todos los derechos accesorios a la servidumbre necesarios para el adecuado uso de ésta.

■Defender el dueño del eventual predio dominante su derecho de servidumbre por medio de la acción confesoria, cuyo objeto es reconocer la existencia de la servidumbre y los términos y extensión de ésta.

El dueño del predio sirviente puede:

■Defender la inexistencia de la servidumbre por medio de la acción negatoria.

■Variar a su costa el uso en determinadas circunstancias: El dueño del predio sirviente no podrá menoscabar de modo alguno el uso de la servidumbre constituida. Sin embargo, si por razón del lugar asignado primitivamente, o de la forma establecida para el uso de la servidumbre, llegara ésta a ser muy incómoda al dueño del predio sirviente, o le privase de hacer en él obras, reparos o mejoras importantes, podrá variarse a su costa, siempre que ofrezca otro lugar o forma igualmente cómodos, y de suerte que no resulte perjuicio alguno al dueño del predio dominante o a los que tengan derecho al uso de la servidumbre.


EXTINCIÓN DE LAS SERVIDUMBRES

Pueden extinguirse por:

Por reunirse en una misma persona la propiedad del predio dominante y del sirviente.

Por el no uso durante veinte años. Este término principiará a contarse desde el día en que hubiera dejado de usarse la servidumbre respecto a las discontinuas; y desde el día en que haya tenido lugar un acto contrario a la servidumbre respecto a las continuas.

Cuando los predios vengan a tal estado que no pueda usarse de la servidumbre; pero ésta revivirá si después el estado de los predios permitiera usar de ella, a no ser que cuando sea posible el uso, haya transcurrido el tiempo suficiente para la prescripción, conforme a lo dispuesto en el número anterior.

Por llegar el día o realizarse la condición, si la servidumbre fuera temporal o condicional.

Por la renuncia del dueño del predio dominante.

Por la redención convenida entre el dueño del predio dominante y el del sirviente.


SERVIDUMBRE DE PASO

La servidumbre de paso se caracteriza porque el propietario de una finca o heredad, enclavada entre otras ajenas y sin salida a camino público, tiene derecho a exigir paso por las heredades vecinas, previa la correspondiente indemnización.

Si esta servidumbre se constituye de manera que pueda ser continuo su uso para todas las necesidades del predio dominante estableciendo una vía permanente, la indemnización consistirá en el valor del terreno que se ocupe y en el importe de los perjuicios que se causen en el predio sirviente.

La servidumbre de paso debe darse por el punto menos perjudicial al predio sirviente, y, en cuanto fuere conciliable con esta regla, por donde sea menor la distancia del predio dominante al camino público.

La anchura de la servidumbre de paso será la que baste a las necesidades del predio dominante.

Si, adquirida una finca por venta, permuta o partición, quedare enclavada entre otras del vendedor, permutante o copartícipe, éstos están obligados a dar paso sin indemnización, salvo pacto en contrario.

Si el paso concedido a una finca enclavada deja de ser necesario por haberla reunido su dueño a otra que esté contigua al camino público, el dueño del predio sirviente podrá pedir que se extinga la servidumbre, devolviendo lo que hubiera recibido por indemnización.

Lo mismo se entenderá en el caso de abrirse un nuevo camino que dé acceso a la finca enclavada.

Si fuere indispensable para construir o reparar algún edificio pasar materiales por predio ajeno, o colocar en él andamios u otros objetos para la obra, el dueño de este predio está obligado a consentirlo, recibiendo la indemnización correspondiente al perjuicio que se le irrogue.

Las servidumbres existentes de paso para ganados, conocidas con los nombres de cañada, cordel, vereda o cualquiera otro, y las de abrevadero, descansadero y majada, se regirán por las ordenanzas y reglamentos del ramo, y, en su defecto, por el uso y costumbre del lugar.

Sin perjuicio de los derechos legítimamente adquiridos, la cañada no podrá exceder en todo caso de la anchura de 75 metros, el cordel de 37 metros 50 centímetros, y la vereda de 20 metros.

Cuando sea necesario establecer la servidumbre forzosa de paso o la de abrevadero para ganados, la anchura no podrá exceder de 10 metros.


SERVIDUMBRE DE MEDIANERÍA

La servidumbre de medianería es el derecho que los propietarios contiguos tienen sobre los muros o setos divisorios de sus respectivas fincas.

Se presume la servidumbre de medianería mientras no haya un título, o signo exterior, o prueba en contrario:

-En las paredes divisorias de los edificios contiguos hasta el punto común de elevación.

-En las paredes divisorias de los jardines o corrales sitos en poblado o en el campo.

-En las cercas, vallados y setos vivos que dividen los predios rústicos.

Se entiende que hay signo exterior, contrario a la servidumbre de medianería:

-Cuando en las paredes divisorias de los edificios haya ventanas o huecos abiertos.

-Cuando la pared divisoria esté por un lado recta y a plomo en todo su paramento, y por el otro presente lo mismo en su parte superior, teniendo en la inferior relex o retallos.

-Cuando resulte construida toda la pared sobre el terreno de una de las fincas, y no por mitad entre una y otra de las dos contiguas.

-Cuando sufra las cargas de carreras, pisos y armaduras de una de las fincas, y no de la contigua.

-Cuando la pared divisoria entre patios, jardines y heredades esté construida de modo que la albardilla vierta hacia una de las propiedades.

-Cuando la pared divisoria, construida de mampostería, presente piedras llamadas pasaderas, que de distancia en distancia salgan fuera de la superficie sólo por un lado y no por el otro.

-Cuando las heredades contiguas a otras defendidas por vallados o setos vivos no se hallen cerradas.

En todos estos casos la propiedad de las paredes, vallados o setos se entenderá que pertenece exclusivamente al dueño de la finca o heredad que tenga a su favor la presunción fundada en cualquiera de los signos indicados.

Las zanjas o acequias abiertas entre las heredades se presumen también medianeras, si no hay título o signo que demuestre lo contrario.

Hay signo contrario a la medianería cuando la tierra o broza sacada para abrir la zanja o para su limpieza se halla de un solo lado, en cuyo caso la propiedad de la zanja pertenecerá exclusivamente al dueño de la heredad que tenga a su favor este signo exterior.

La reparación y construcción de las paredes medianeras y el mantenimiento de los vallados, setos vivos, zanjas y acequias, también medianeros, se costeará por todos los dueños de las fincas que tengan a su favor la medianería, en proporción al derecho de cada uno.

Sin embargo, todo propietario puede dispensarse de contribuir a esta carga renunciando a la medianería, salvo el caso en que la pared medianera sostenga un edificio suyo.

Si el propietario de un edificio que se apoya en una pared medianera quisiera derribarlo, podrá igualmente renunciar a la medianería, pero serán de su cuenta todas las reparaciones y obras necesarias para evitar, por aquella vez solamente, los daños que el derribo pueda ocasionar a la pared medianera.

Todo propietario puede alzar la pared medianera, haciéndolo a sus expensas e indemnizando los perjuicios que se ocasionen con la obra, aunque sean temporales.

Serán igualmente de su cuenta los gastos de conservación de la pared, en lo que ésta se haya levantado o profundizado sus cimientos respecto de cómo estaba antes; y además la indemnización de los mayores gastos que haya que hacer para la conservación de la pared medianera por razón de la mayor altura o profundidad que se le haya dado.

Si la pared medianera no pudiese resistir la mayor elevación, el propietario que quiera levantarla tendrá obligación de reconstruirla a su costa; y, si para ello fuere necesario darle mayor espesor, deberá darlo de su propio suelo.

Los demás propietarios que no hayan contribuido a dar más elevación, profundidad o espesor a la pared, podrán, sin embargo, adquirir en ella los derechos de medianería, pagando proporcionalmente el importe de la obra y la mitad del valor del terreno sobre el que se le hubiese dado mayor espesor.

Cada propietario de una pared medianera podrá usar de ella en proporción al derecho que tenga en la mancomunidad; podrá, por lo tanto, edificar apoyando su obra en la pared medianera, o introduciendo vigas hasta la mitad de su espesor, pero sin impedir el uso común y respectivo de los demás medianeros.

Para usar el medianero de este derecho ha de obtener previamente el consentimiento de los demás interesados en la medianería; y, si no lo obtuviere, se fijarán por peritos las condiciones necesarias para que la nueva obra no perjudique a los derechos de aquéllos.

Cuando se limite al paso necesario para el cultivo de la finca enclavada entre otras y para la extracción de sus cosechas a través del predio sirviente sin vía permanente, la indemnización consistirá en el abono del perjuicio que ocasione este gravamen.


SERVIDUMBRE DE LUCES Y VISTAS

La servidumbre de vistas es el derecho de abrir huecos o ventanas para gozar vistas a través de un fundo ajeno, y de poder impedir toda obra que las merme o dificulte

Ningún medianero puede sin consentimiento del otro abrir en pared medianera ventana ni hueco alguno.

El dueño de una pared no medianera, contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas o huecos para recibir luces a la altura de las carreras, o inmediatos a los techos, y de las dimensiones de 30 centímetros en cuadro, y, en todo caso, con reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre.

Sin embargo, el dueño de la finca o propiedad contigua a la pared en que estuvieren abiertos los huecos podrá cerrarlos si adquiere la medianería, y no se hubiera pactado lo contrario.

También podrá cubrirlos edificando en su terreno o levantando pared contigua a la que tenga dicho hueco o ventana.

No se puede abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes, sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad.

Tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre la misma propiedad, si no hay 60 centímetros de distancia.

Las distancias de que se anteriormente se contarán en las vistas rectas desde la línea exterior de la pared en los huecos en que no haya voladizos, desde la línea de éstos donde los haya, y para las oblicuas desde la línea de separación de las dos propiedades.

Cuando por cualquier título se hubiere adquirido derecho a tener vistas directas, balcones o miradores sobre la propiedad colindante, el dueño del predio sirviente no podrá edificar a menos de tres metros de distancia.


SERVIDUMBRE DEL DESAGÜE DE LOS EDIFICIOS

La servidumbre de desagüe del agua de los edificios se caracteriza porque el propietario de un edificio está obligado a construir sus tejados o cubierta de manera que las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo o sobre la calle o sitio público, y no sobre el suelo del vecino. Aun cayendo sobre el propio suelo, el propietario está obligado a recoger las aguas de modo que no causen perjuicio al predio contiguo.

El dueño del predio que sufra la servidumbre de vertiente de los tejados, podrá edificar recibiendo las aguas sobre su propio tejado o dándoles otra salida conforme a las ordenanzas o costumbres locales, y de modo que no resulte gravamen ni perjuicio alguno para el predio dominante.

Cuando el corral o patio de una casa se halle enclavado entre otras, y no sea posible dar salida por la misma casa a las aguas pluviales que en él se recojan, podrá exigirse el establecimiento de la servidumbre de desagüe, dando paso a las aguas por el punto de los predios contiguos en que sea más fácil la salida y estableciéndose el conducto de desagüe en la forma que menos perjuicios ocasione al predio sirviente, previa la indemnización que corresponda.


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