Comunidades de propietarios: la cuota de participación fijada en el título constitutivo de la comunidad es errónea, ¿cómo podría solucionarlo?

Una aproximación a los art. 3, 5 y 18 LPH y a su desarrollo jurisprudencial

Introducción

Un usuario del grupo de Facebook "Abogados 2.0" plantea una consulta a sus compañeros. El Letrado pregunta si podría accionarse contra una comunidad de propietarios por existir errores en la fijación de cuotas aún cuando no se hubiera convocado al efecto una Junta General de propietarios. En comentarios interiores aclara que se refiere a las cuotas que se fijan en el título constitutivo, lo que provoca un error permanente en la asignación de cuotas en cada presupuesto anual. Da por hecho que podría accionar la nulidad de los últimos presupuestos ordinarios para obtener la regularización de las cuotas y plantea si podría haber otra forma de obtener el mismo resultado.

Antes de sondear algunos pronunciamientos jurisprudenciales al respecto conviene hacer un repaso de la normativa básica más estrechamente relacionada con el asunto planteado.

Desarrollo legal.

El art. 5 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (en adelante también llamada LPH) describe cuál debe ser el contenido del título constitutivo de toda comunidad de propietarios. Según dispone su párrafo segundo, "en el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes".

Por su parte, el art. 3 LPH precisa que a cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los arts. 10 y 17".

Como punto de partida queda claro que la cuota de participación que se fije en el título constitutivo de la comunidad será la que sirva de referencia para fijar la contribución a las cagas y la participación en los beneficios de la comunidad de propietarios.

Una vez fijada en el título constitutivo la cuota de participación en los elementos comunes la única modificación posible pasa por el acuerdo unánime de los propietarios. Así lo refiere el art. 17.6 LPH, según el cual "los acuerdos no regulados expresamente en este artículo que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación", al que se expresamente se remite el art. 3 LPH, ya comentado.

Por tanto y en un principio podría concluirse que para modificar la distribución de las cuotas fijadas en el título constitutivo no bastaría con impugnar el presupuesto ordinario puesto que una hipotética Sentencia favorable a la actora provocaría una modificación de ese presupuesto, pero dejaría inalterada la composición del título constitutivo, sin perjuicio de que además la misma redacción del título constitutivo podría significar incluso la desestimación de la demanda.

Siguiendo este mismo escenario, más acertada parece la posibilidad de solicitar a la comunidad de propietarios -vía art. 16 LPH- la inclusión en el orden del día de la siguiente reunión ordinaria o extraordinaria de un punto específico que le permita abordar el tema y, en caso de ver rechazada su pretensión, accionar -ahora sí- contra la comunidad de propietarios pero con el objeto de modificar el título constitutivo por ser éste contrario a lo dispuesto en el art. 5 LPH.

Abundando en lo expuesto el art. 16.2 LPH, entre otras previsiones, contempla que "cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre". Por su parte, y según dispone el art. 18 LPH, "los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos: a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios (...) La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año".

Desarrollo jurisprudencial

A la anterior solución parece abocarse un supuesto próximo al que plantea el compañero, en que uno de los propietarios alega la validez de un pacto posterior al título constitutivo, que de facto supondría -a su parecer- una modificación del mismo. En Sentencia de 12 de diciembre de 1998 (Recurso 1251/1997), la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife concluye que "en realidad y aunque de los artículos 5 y 9.5º de la Ley de Propiedad Horizontal EDL 1960/55 se desprende la posibilidad de que la Comunidad establezca, en virtud de un acuerdo modificativo ulterior, un régimen especial para la distribución de los gastos comunes, no coincidente con las cuotas de participación fijadas en el titulo, es preciso para ello que en el acuerdo al efecto se observen los requisitos previstos en el artículo 16.1º de dicha Ley que requiere su adopción en Junta de Propietarios y la unanimidad en la aprobación al suponer una modificación de las reglas contenidas en el titulo".

Ya dijimos que el supuesto es próximo porque realmente no es el que plantea el usuario del grupo, quien se cuestiona no sobre la validez de un pretendido pacto posterior, sino si cabe accionar contra la comunidad solicitando la modificación del título sin necesidad de convocar previamente Junta General al efecto.

En una interesantísima Sentencia de 16 de octubre de 2003 (Recurso 420/2003) la Audiencia Provincial de Baleares, con cita del Tribunal Supremo, mantiene que "... otorgado el título constitutivo por persona o personas legitimadas para ello (...) sólo en caso de abierta desproporción o en caso de abuso de derecho se podrá obtener una revisión judicial del título constitutivo en relación con las cuotas de participación; así la jurisprudencia, STS 18 de junio de 1970 y las siguientes citadas por el magistrado “a quo”, ha admitido la posibilidad de que sea el órgano judicial, cuando no exista la unanimidad exigida legalmente, artículo 5 in fine, el que proceda a modificar las cuotas establecidas en el título constitutivo justificándolo en la necesidad de corregir evidentes abusos o injusticias cometidas -generalmente por los promotores- al atender a criterios distintos de los que se señalan en el artículo 5.2 L.P.H".

Si bien la indicada Sentencia se pronuncia sobre el fondo del asunto planteado por nuestro compañero, la referencia a "cuando no exista la unanimidad exigida legalmente" nos ratifica en nuestra idea inicial, que no es otra que la que se deriva de la lectura conjunta de los arts. 3, 5 y 17 LPH: una vez fijadas las cuotas en el título constitutivo, su modificación requiere el acuerdo unánime de los propietarios y, por tanto, la previa convocatoria de una Junta General tendente a procurar ese acuerdo.

No es la solución a la que llega la Audiencia Provincial de Pontevedra, en la aún más interesante Sentencia de 16 de junio de 2011 (Recurso 262/2011), que declara la nulidad de las cuotas de participación asignadas en una Escritura de obra nueva y división horizontal de 20 de junio de 1997, establece nuevas cuotas de participación y rectifica los coeficientes de participación en la inscripción registral de la Escritura de obra nueva y división horizontal y además en las subsiguientes Escrituras de propiedad de cada una de las fincas que componen el edificio. Y todo ello se hace en Sentencia de 2011, que concluye la nulidad del título datado en 1997 mientras resuelve la impugnación de los acuerdos adoptados en Junta General de propietarios de 17 de agosto de 2006. Es decir, que contrariamente a lo que podría parecer en un principio, nuestros Tribunales si permiten declarar la nulidad de las cuotas fijadas en el título en una acción de impugnación de acuerdos posteriores al mismo.

Pero incluso en este supuesto, realmente próximo al que plantea el compañero, se hace necesario impugnar el contenido de uno o varios acuerdos de una Junta General (en este caso reciente) para declarar la nulidad de aquellos mismos acuerdos y, con relación a ellos, la propia distribución de las cuotas contenidas en el título constitutivo.

¿Existiría alguna posibilidad de accionar la nulidad de la distribución de las cuotas en el título constitutivo de la propiedad horizontal basándose en el propio título, sin necesidad de impugnar los acuerdos de una Junta General de propietarios de fecha posterior a aquél?

Reiterada y unánime Jurisprudencia viene diferenciado la declaración de nulidad de pleno derecho de la mera anulabilidad de los acuerdos adoptados en régimen de propiedad horizontal (ya sea en el título constitutivo ya en cualquier Junta General de efcha posterior). Baste citar al respecto por su claridad expositiva a la Audiencia Provincial de Cantabria, que en Sentencia de 3 de marzo de 2005 (Recurso 288/2004) determina que "en materia de propiedad horizontal la Jurisprudencia del Tribunal Supremo ha venido distinguiendo entre los acuerdos nulos de pleno derecho y los acuerdos anulables. Sólo serán nulos de pleno derecho los acuerdos cuando contravengan una norma prohibitiva o imperativa NO contenida en la Ley especial de Propiedad Horizontal o por ser contrarios a la moral o al Orden Público o por implicar fraude de ley, (sentencias del Tribunal Supremo de 28 junio 1997, 7 abril 1997, 19 noviembre 1996, 9 diciembre 1997 o 27 mayo 2002). Los acuerdos contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal y a los Estatutos son meramente anulables con suspensión al plazo de caducidad y no nulos depleno derecho".

Completando a la anterior, la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, esta vez en Sentencia de 13 de diciembre de 2002 (Recurso 806/2002) nos recuerda que según Jurisprudencia del Tribunal Supremo "sólo las causas de nulidad fundadas en normas que NO sean reglas, aún imperativas y prohibitivas de la misma Ley de Propiedad Horizontal pueden propiciar aquella distinción entre causas de nulidad de pleno derecho , que NO estarían sujetas a plazo alguno de caducidad, como aquellos acuerdos inmorales o contrarios al orden público, y causas de anulabilidad, que admitirían la convalidación consiguiente a la caducidad de la acción, siendo ejemplo de estos últimos los relativos a actos ordinarios de la administración cotidiana, gastos comunes, cuotas mensuales, renovación de la Junta directiva y funcionamiento de la Comunidad de Propietarios (sentencias del Tribunal Supremo, Sala Primera, de 4 de abril y 18 de diciembre de 1984, 14 de febrero y 20 de junio de 1986, 5 de febrero de 1991, 22 de mayo de 1992 y 26 de junio de 1993, entre otras)".

En el caso que se nos plantea la causa de nulidad estaría encardinada en el art. 5 LPH y, por tanto, siendo meramente anulable estaría sometida al plazo de caducidad previsto en el art. 18 LPH, lo que irremediablemente nos lleva a la celebración de una Junta General que nos permita la impugnación de los acuerdos adoptados en la misma, ya sean aquellos acuerdos bien uno que deniegue la modificación del título constitutivo, bien otro que determine la distribución entre los propietarios de las cargas aprobadas en el presupesto ordinario.

Queda claro que para la resolución de este supuesto se ha partido del planteamiento teórico, no entrando a analizarse en este caso si realmente las cuotas del título están acertada o erróneamente consignadas. Al respecto reléase la línea jurisprudencial ya comentada en esta misma entrada. Todo lo cual sea dicho, evidentemente, salvo opinión mejor fundada en Derecho.