El Tribunal Supremo ya permite que los compradores de viviendas en "urbanizaciones fantasma" recuperen el dinero invertido

Aplicable a "promociones fantasma" en Lanzarote

Nauzet Duque Torres, Abogado núm. 517 del Iltre. Colegio de Abogados de Lanzarote.

Arrecife, 5 de marzo de 2016.

Introducción

La Audiencia Provincial de Valencia dictó una sentencia el 28 de enero de 2016, en relación a un recurso de apelación que enfrentaba a Banco de Sabadell con un comprador que había ingresado una cantidad de 96.300 euros en concepto de anticipo para una vivienda. El tribunal ha condenado a la entidad bancaria a abonar el total del dinero entregado, más el interés legal de esa cantidad desde la interposición de la demanda y hasta la fecha de la resolución, dando la razón al particular.

Se aplica por primera vez el fallo del 21 de diciembre de 2015 del Tribunal Supremo, ya que ante las diversas interpretaciones del artículo 1 de la Ley 57/1968 en los distintos tribunales, la sala de lo civil del Tribunal Supremo, fijó doctrina jurisprudencial sobre la responsabilidad solidaria de las entidades bancarias con las promotoras quebradas. Esto es, que las personas que no recibieron ningún tipo de aval al entregar este patrimonio deberían ser reembolsadas, no por la promotora sino por la entidad bancaria donde fue ingresado el anticipo.

Señaló que, como se desprende de la norma, las promotoras que reciban un anticipo siempre deberán abrir una cuenta especial para depositar este dinero y tendrán que solicitar la correspondiente garantía para responder frente a los compradores por el total de la cantidad ingresada y añade que "las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas ingresadas en la cuenta".

La sentencia de la Audiencia Provincial señala que "en las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad".

La sentencia se dirige a los bancos y cajas de ahorro y recalca que "la responsabilidad que el art. 1-2ª de la Ley 57/1968 impone a las entidades de crédito desmiente su carácter de terceros ajenos a la relación entre comprador y vendedor. Antes bien, supone la imposición legal de un especial deber de vigilancia sobre el promotor al que concede el préstamo a la construcción para que los ingresos en la única cuenta que tenga con la entidad, especialmente si provienen de particulares como en este caso, sean derivados a la cuenta especial que el promotor deberá abrir en esa misma o en otra entidad pero, en cualquier caso, constituyendo la garantía que la entidad correspondiente habrá de exigir".

A partir de ahora se abre la puerta a demandas contra las entidades bancarias de compradores a los que no se entregó la casa, al no haberse finalizado la promoción, y a aquellos que recibieron las llaves de la vivienda fuera de plazo.

Es decir, todos aquellos que hayan ido contra la promotora (muchas en concurso de acreedores), con el objetivo de resolver el contrato de compraventa, también podrán ir contra la entidad bancaria y así tratar de recuperar el dinero entregado en concepto de adelantos, y también los intereses generados desde el momento en el que se realizó la transferencia.

Breve estudio de la Sentencia del Tribunal Supremo del 21 de diciembre de 2015

El 25 de junio de 2004, una compradora suscribió con la promotora demandada un contrato de opción de compra respecto de una vivienda (con garaje) que debía construirse, pactándose por la opción un precio de 11.500 euros, la décima parte del precio total de la compraventa, que se fijó en 115.000 euros. Dicha vivienda formaba parte de una promoción para cuya construcción la promotora suscribió un préstamo con garantía hipotecaria con la entidad "Caja de Ahorros del Mediterráneo" (CAM), que también avaló las obras de urbanización.

Acto seguido, el 14 de octubre de 2004 se suscribió el contrato de compraventa a que se refiere el litigio, en el que se incluyó una cláusula por la que el vendedor se obligaba a entregar la vivienda en un plazo de 24 meses a partir de la firma del contrato (es decir, el 14 de octubre de 2006), siempre y cuando el comprador cumpliera todas sus obligaciones, y más en concreto el abono del precio aplazado en los términos pactados.

La compradora entregó a la promotora, a cuenta del precio y en varios pagos, la suma total de 38.400,55 euros. Dicha cantidad fue ingresada en una cuenta corriente que la promotora tenía en la CAM.

Antes de que venciera el plazo de entrega, la compradora admitió una ampliación de obra, lo que determinó que dicho plazo se prorrogara cuatro meses más (hasta el 14 de febrero de 2007), fecha en la que las obras no se habían concluido.

Posteriormente, con fecha 12 de noviembre de 2010 la compradora dedujo demanda contra la promotora y contra la entidad CAM en ejercicio acumulado de una acción de protección de su derecho fundamental a la dignidad, que entendía vulnerado en su condición de consumidora por no haberse garantizado debidamente la restitución de las sumas entregadas a cuenta de la construcción, y de una acción de «rescisión» del art. 3.1 de la Ley 57/1968 , interesando, con base en la primera, la declaración de vulneración del citado derecho fundamental y, con base en la segunda pretensión, que se la tuviera por desistida del contrato y se condenara solidariamente a ambas demandadas a restituir las cantidades entregadas a cuenta del precio más intereses desde la fecha del primer ingreso.

La promotora no compareció, siendo declarada en rebeldía. La CAM se opuso a la demanda alegando falta de legitimación pasiva por considerarse un tercero ajeno al contrato de compraventa y por no haber expedido ningún aval, dado que la promotora no se lo había solicitado. En cuanto al fondo, opuso que, de conformidad con la Ley 57/1968, correspondía al promotor en todo caso solicitar la constitución del aval y la apertura de una cuenta especial en la que se ingresaran las sumas anticipadas, existiendo en este caso únicamente una cuenta corriente con la que operaba la promotora para su actividad habitual y que venía siendo utilizada por esta desde mucho antes de que se suscribiera el contrato de compraventa litigioso.

La sentencia de primera instancia estimó parcialmente la demanda. En concreto, desestimando únicamente la pretensión de que se declarase vulnerado el derecho fundamental a la dignidad, tuvo por desistida del contrato a la compradora demandante por incumplimiento del plazo de entrega por la promotora demandada, dado que la obra ni siquiera había finalizado al tiempo de dictarse dicha sentencia, y condenó a dicha promotora y a la entidad de crédito codemandada, solidariamente, a restituir las cantidades anticipadas más sus intereses.

Fue recurrida en apelación por la entidad de crédito codemandada, por entonces ya "Banco CAM, S.A.U.", y la sentencia de segunda instancia estimó su recurso, absolviéndola de todas las pretensiones formuladas en su contra.

Sin embargo, contra dicha sentencia la compradora-apelada interpuso recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación.

Tras estudiar el asunto el Supremo, se procedió casar la sentencia recurrida, para en su lugar confirmar la de primera instancia, y fijar como doctrina jurisprudencial la siguiente: « En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad ».

Breve estudio de la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia de 28 de enero de 2016

El Juzgado de Primera Instancia número 3 de Valencia, en fecha 28/4/15 en Juicio Ordinario, dictó sentencia conteniendo el siguiente pronunciamiento:

“Que estimando la presente demanda formulada por el comprador, contra la promotora, declarada en rebeldía, y contra BANCO DE SABADELL, S.A., representado, debo:

1) Declarar y declaro la resolución del contrato privado de compraventa de fecha 3 de agosto de 2006, formalizado por el vendedor, y el comprador.

2) Condenar y condeno a la demandada a abonar al demandante la cantidad de 96.300 euros; mas el interés legal de esa cantidad desde la interposición de la demanda hasta la fecha de esta resolución y el interés legal incrementado en dos puntos desde la fecha de esta resolución hasta su completo pago.

3) Condenar y condeno a la demandada Banco de Sabadell, S.A. a pagar al demandante la cantidad de 96.300 euros, de forma subsidiaria, esto es, para el supuesto de que el vendedor no abone al actor la cantidad que le es reclamada y a cuyo pago se le ha condenado en el pronunciamiento anterior, más el interés legal de esa cantidad desde la interposición de la demanda hasta la fecha de esta resolución y el interés legal incrementado en dos puntos desde la fecha de esta resolución hasta su completo pago.

4) Con expresa condena en costas a la parte demandada”.

Ante esta resolución, el Banco Sabadell, formuló recurso de apelación, alegando en síntesis:

1°) Interpretación errónea del artículo 1.2 de la Ley 57/1968 sobre el percibo de cantidades anticipadas en la construcción de viviendas.- El Banco en ningún momento ocupó la posición de responsable contractual o extracontractual, de ahí que la única responsable de garantizar es pagos era la promotora, máxime cuando en el presente caso el Banco no prestó aval al contrató garantía de seguro o similar, ni cuenta corriente especial.

2º) Indebida aplicación artículo 1.2 de la Ley 57/68, falta de responsabilidad de la entidad Banco Sabadell por inexistencia de contrato de aval o similar de garantía con la mercantil promotora e inexistencia de aval individual a favor de la parte compra de vivienda.- Al no existir aval general entre el Banco y la mercantil, ni tampoco aval individual no puede existir responsabilidad ni falta de diligencia de aquella, ante tal circunstancia resulta irrelevante que los ingresos de las cantidades se realicen en una cuenta u otra de la mercantil promotora.

3º) Indebida aplicación del artículo 1.2 de la Ley 57/68, falta de responsabilidad de la entidad Banco Sabadell por inexistencia de cuenta corriente especial.- existe la imposibilidad de considerar una cuenta corriente como cuenta especial, pero no puede pretender la responsabilidad de la demandada por las cantidades ingresadas en cualquier cuenta corriente que haría innecesario la contratación de aval alguno.

A pesar de la obligación de la promotora con el comprador, contractualmente asumida en la cláusula cuarta, el enjuiciado no constituyó aval con la Caja de Ahorros del Mediterráneo o al menos no se ha probado en autos, ahora bien esta ausencia no implica, sin más, la exención de responsabilidad del Banco demandado, por ser parte foránea al contrato o por la inexistencia de una cuenta especial, al no calificar el recurrente la indicada en el contrato como tal. Y ello por cuanto, el artículo 1.2 de la Ley 57/1968, establece de manera expresa e impone a las entidades bancarias una determinad actuación al utilizar la expresión "bajo su responsabilidad", en referencia a la exigencia de la garantía.

La " esponsabilidad" que el art. 1-2ª de la Ley 57/1968 impone a las entidades de crédito desmiente su carácter de terceros ajenos a la relación entre comprador y vendedor. Antes bien, supone la imposición legal de una especial deber de vigilancia sobre el promotor al que concede el préstamo a la construcción para que los ingresos en la única cuenta que tanga con la entidad, especialmente si provienen de particulares como en este caso, sean derivados a la cuenta especial que el promotor deberá abrir en esa misma o en otra entidad pero, en cualquier caso, constituyendo la garantía que la entidad correspondiente habrá de "exigir". En suma, se trata de una colaboración activa de las entidades de crédito porque de otra forma, bastaría con recibir los ingresos de los compradores en una sola cuenta del promotor, destinada a múltiples atenciones, para que el enérgico e imperativo sistema protector de los compradores de la Ley 57/1968 perdiera toda su eficacia.

Esta supo o tuvo que saber que los compradores estaban ingresando cantidades a cuenta del precio de las viviendas de la promoción, y tenía la obligación legal de abrir una cuenta especial y separada, debidamente garantizada, y por no haberlo hecho incurrió en la responsabilidad específica que establece el art. 1-2ª de la Ley 57/1968.

La aplicación de esta doctrina, devino en la desestimación del recurso de apelación pues la entidad bancaria manteniendo con la promotora una específica, relación, en referencia a la promoción que financiaba, ni exigió la garantía ni creo una cuenta especial, a los efectos de otorgar a los compradores la protección recogida en la Ley, incurriendo en la responsabilidad fijada de manera específica por el artículo 1.2 de la Ley 57/1968.

Conclusiones

Tras las distintas resoluciones europeas que obligaron a reformar la legislación española para poteciar la defensa de los consumidores y usuarios de banca en materia hipotecaria, tras las Setencias núm. 241 de 2013, de 9 de mayo de 2013 y núm. 139 de 2015, de 25 de marzo de 2015, que declaraban la nulidad de las llamadas "cláusula-suelo" y la limitación en la retroactividad de los efectos de su nulidad, tras las innumerables Sentencias que declaran la nulidad de suscripción de las acciones preferentes, la nulidad de la salida a compra de las acciones de Bankia, a la Banca se le abre un nuevo frente con la responsabilidad civil de las entidades bancarias respecto de las promotoras inmobiliarias cuando aquéllas hubieran recibido un adelanto del precio de compraventa del inmueble sin que hubieran abierto la correspondiente cuenta bancaria especial ni avalado la devolución de aquellas cuantías. Los compradrores afectados por esta situación pueden ahora reclamar al Banco que autorizó la operación, con la garantía de cobro que ello representa, pudiendo exigir además el pago de los intereses desde la fecha de la entrega de aquellas cantidades, más el pago de las costas procesales.


Nos encontramos en la c/ Esperanza, núm. 1, 1º Oficina E, CP 35500, Arrecife, Lanzarote, Islas Canarias, España. Tel. 928807932 y 928844894, Fax 928 844895.