¿Necesita el Presidente de la comunidad autorización de la Junta General de propietarios para litigar?

Análisis de la línea jurisprudencial más reciente al efecto

Octavio Topham Camejo, Letrado num. 166 del Iltre. Colegio de Abogados de Lanzarote. Arrecife, 04 de febrero de 2016.

Establece el art. 13.3 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, que "el Presidente [de la comunidad de propietarios] ostentará legalmente la representación de la comunidad en juicio y fuera de él en todos los asutos que le afecten.

Tradicionalmente se ha planteado la cuestión de si el Presidente de una comunidad de propietarios por el solo hecho de serlo puede representar en juicio a la comunidad sin mayores requisitos, o si precisa siempre y en todo caso el acuerdo previo de la comunidad para accionar en defensa de sus intereses. Una compañera de profesión, usuaria del grupo Abogados 2.0, nos plantea si -en caso afirmativo- también sería necesario ese acuerdo para reclamar una deuda con la comunidad (entiendo que por impago de cuotas de participación en los elementos comunes) sin que ni tan siquiera se hubiera fijado un orden del día al efecto.

Con carácter general -en realidad, para el supuesto en que la comunidad de propietarios acciona para declarar la ilegalidad de las obras ejecutadas por uno de los propietarios en una terraza comunitaria de uso privativo para la instalación de una piscina- el TRIBUNAL SUPREMO, en Sentencia de 10 de octubre de 2011 (Recurso 1395/2008) fijó como doctrina jurisprudencial la necesidad de un previo acuerdo de la Junta General de propietarios para autorizar al Presidente al ejercicio de acciones judiciales en beneficio de aquélla, por lo que declara su falta de legitimación cuando el Presidente careciera de aquella autorización, en cuyo caso no entraría a valorar el fondo del asunto.

Esta doctrina Jurisprudencial, luego consolidada por otras múltiples resoluciones, resulta de más estricta aplicación si cabe respecto a la reclamación de cuotas impagadas cuando aquella reclamación se articule mediante un proceso monitorio, por cuanto la actual redacción del art. 21 de la Ley de Propiedad Horizontal antes citada establece que "La utilización del procedimiento monitorio requerirá la previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios por quien actúe como secretario de la misma, con el visto bueno del presidente, siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados en la forma establecida en el art. 9 [LPH]".

Volviendo al supuesto de ejecución de obras inconsentidas por la comunidad de propietarios (en este caso por suprimir un muro de carga y sustituirlo por una cristalera) nuevamente el TRIBUNAL SUPREMO, esta vez en Sentencia de 27 de marzo de 2012 (Recurso 1642/2009) reitera la obligación que afecta al Presidente de accionar previo el acuerdo expreso de la Junta General de propietarios, legalmente constituida al efecto y mediante el correspondiente debate y aprobación del correspondiente orden del día.

En este sentido, la AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA -por ejemplo en muy reciente Sentencia de 14 de julio de 2014 (Recurso 954/2012) y con amplia cita de Jurisprudencia anterior- reitera que la Jurisprudencia más reciente exige la previa autorización al Presidente de la comunidad para accionar en beneficio de ésta, hasta el punto en que el TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE CATALUÑA, Sala de lo Civil, Sección 1ª, en Sentencia de 7 de noviembre de 2011 (Recurso 100/2011) considera que se trata de una cuestión de orden público procesal y apreciable de oficio aunque ninguna de las partes la haya planteado. La propia AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA, en la misma Sentencia 14/07/2014 ya citada, recuerda que "la actuación del presidente en defensa de la comunidad de propietarios ha de autorizarse a través de un acuerdo adoptado válidamente en el ámbito de las competencias de la comunidad, ya que de conformidad con el artículo 13.5 de la Ley de Propiedad Horizontal es a la Junta de Propietarios a la que corresponde «conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio de la comunidad".

Ya en Sentencia de 06 de marzo de 2000 (Recurso 1726/1995) el TRIBUNAL SUPREMO interpretaba que la representación orgánica que supone la ausención del cargo de Presidente no permite suplir la voluntad de la comunidad por la de la persona que ostenta aquel cargo, siendo la Junta General de propietarios (en virtud de lo dispuesto en el art. 14.e LPH para el caso de la ejecució de obras) la que tiene competencia para decidir la conveniencia o no de ejercitar acciones en nombre de la comunidad, lo que no puede suplirse por la voluntad de uno solo de los propietarios, por más que ostente su presidencia, siendo por otro lado innumerables las Sentencias de nuestros Tribunales donde se dictamina que la previsión contenida en el art. 13.2 LPH ya citado -que atribuye al Presidente la representación de la comunidad en juicio y fuera de él- no puede ser considerado como un "cheque en blanco" que le permita actuar al margen de la voluntad del máximo órgano decisorio de la comunidad, que necesariamente habrá de acordarsee en Junta General previamente constituida al efecto. Y todo ello, por último, "pese a que la Ley de Propiedad Horizontal únicamente exige de modo expreso el acuerdo previo para que el presidente pueda ejercitar acciones judiciales en defensa de la comunidad de propietarios en los supuestos concretos de acción de cesación de actividades prohibidas por los estatutos que resulten dañosas para la finca (artículo 7.2 LPH) y de reclamación de cuotas impagadas (artículo 21 LPH)".

Para terminar este post y ciñéndonos al caso concreto de la reclamación de cuotas impagadas por los comuneros, innumerables Sentencias de los Juzgados y Tribunales españoles coinciden en afirmar que la legitimación para accionar le viene dada al Presidente de la comunidad no por su mera condición de tal, sino por el previo acuerdo de la Junta General de propietarios, a quien compete autorizar al anterior para el ejercicio de las acciones de reclamación de cantidad por impago de las cuotas, y ello -añadiríamos- con independencia del tipo de juicio (monitorio, verbal u ordinario) por el que vaya a reclamarse aquella cantidad, puesto que como hemos visto la exigencia de la autorización para accionar en defensa de los intereses de la comunidad de propietarios es general para todo tipo de acciones y procesos, más allá de lo expresamente previsto en el art. 21 LPH para los juicios monitorios, donde además se exige de manera expresa.

Por todas las anteriores cito la Sentencia de 07 de noviembre de 2011 dictada por la AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID en el Recurso 108/2011, por lo que supone de síntesis de todos los criterios incluidos en esta entrada a nuestro blog, la abundante cita jurisprudencial que contiene, su claridad expositiva y, NOTA IMPORTANTE, las excepciones que plantea a todo ello, recogidas también en abundante Jurisprudencia anterior: a) Que el Presidente se encuentre litigando en su condición de comunero, o b) Que los Estatutos particulares de la comunidad de propietarios prevea de forma expresa que el Presidente pueda litigar en determinados supuestos sin la previa autorización de la Junta de propietarios.

Si alguno de nuestros lectores necesita el texto íntegro de cualquiera de las Sentencias citadas sólo tiene que hacérnoslo saber mediante correo electrónico y se la haremos llegar por el mismo medio, lógicamente sin cargo alguno.