¿Puede el inquilino de una vivienda destinar una habitación a ejercer actividad profesional sin que ello implique cambio de destino?

Según el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Octavio Topham Camejo, Letrado núm. 166 del Iltre. Colegio de Abogados de Lanzarote. Arrecife, 23 de enero de 2016.

Un compañero plantea si en un contrato de arrendamiento de vivienda regido por el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos y de acuerdo a su artículo 4 LAU64 el inquilino puede destinar una habitación a despacho profesional de médico o de abogado sin que por ello pierda el destino de vivienda, siempre que no se lo impidan los Estatutos de la comunidad de propietarios ni constituya actividad molesta.

El art. 4 LAU64 citado por el compañero es claro al respecto:

"El contrato de inquilinato no perderá su carácter por la circunstancia de que el inquilino, su cónyuge o pariente de uno u otro hasta el tercer grado, que con cualquiera de ellos conviva, ejerza en la vivienda o en sus dependencias una profesión, función pública o pequeña industria doméstica, aunque sea objeto de tributación".

Al amparo de dicho precepto nuestros Juzgados y Tribunales vienen considerando que el ejercicio de determinadas actividades en alguna de las dependencias de la vivienda no hace perder al inmueble la condición de tal. Así se pronuncia muy recientemente la Audiencia Provincial de Valladolid en Sentencia de 20 de diciembre de 2013 (Recurso 370/2013) y antes que ella el mismo Tribunal Supremo, éste por ejemplo en Auto de 9 de mayo de 2006 (Recurso 211/2006) o la Audiencia Provincial de Barcelona en Sentencia de 29 de diciembre de 2009 (Recurso 543/2008).

En el mismo sentido se pronuncia la Audiencia Provincial de Asturias, que en Sentencia de 19 de noviembre de 2009 (Recurso 509/2009) y dado un supuesto donde se plantea la resolución de un contrato de arrendamiento de vivienda sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 considera que "el hecho de que el arrendatario desarrollará en el inmueble arrendado donde sigue viviendo la profesión de peluquero y que posteriormente dejara la misma por jubilación no tiene por qué suponer que el uso de la casa arrendada no continuara, pues estamos ante un contrato mixto donde lo accesorio es la planta baja y lo principal la vivienda".

La Audiencia Provincial de Barcelona proporciona más luz al tema cuando en Sentencia de 29 de abril de 2008 (Recurso 724/2007) indica que "de acuerdo con reiterada doctrina jurisprudencial dictada antes y a partir de la Ley de 1964, el régimen jurídico de los arrendamientos mixtos quedaba determinado por el que correspondía al elemento objetivo predominante al decir (SSTS de 21 de marzo de 1949, 18 de abril de 1950, 28 de junio de 1975 y 30 de junio de 1979) que el arrendamiento mixto ha de regirse por una única normativa que tiene que ser la del elemento objetivo principal o preponderante en atención al principio jurídico de la accesoriedad, y ello con la finalidad de mantener la integridad del contrato tal y como lo idearon los interesados. Y para esa determinación debe acudirse a la intención de los contratantes (factores subjetivos) y a la mayor importancia de uno u otro destino (factores objetivos).

A todo esto se añade que la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 permitía alquilar una vivienda [completa, y no una sola de sus dependencias] para la actividad profesional. A ello se refiere la Audiencia Provincial de Madrid en Sentencia de 12 de abril de 2011 (Recurso 47/2009) cuando afirma que "... en el ámbito de la Ley de Arrendamiento Urbanos de 1964, el arrendamiento de un inmueble o de un local para el ejercicio de actividades profesionales (Abogados, Médicos, Arquitectos, Notarios, Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, ...) se consideraba como inquilinato o arrendamiento de vivienda, en realidad mas bien como un arrendamiento asimilado a vivienda (Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de abril de 1961, 6 de diciembre de 1962, dos de febrero de 1963, 11 de febrero de 1964, 19 de febrero de 1965, 27 de septiembre de 1967 y 6 de octubre de 1973).

En esta consulta se pregunta sin embargo si una vivienda, arrendada como tal, puede destinarse en parte al ejercicio de una actividad profesional sin perder por ello su destino de vivienda. La respuesta ha de ser en todo caso afirmativa.

La cuestión es resuelta de forma expresa por la Audiencia Provincial de Barcelona, quien en Sentencia de 5 de octubre de 2004 (Recurso 173/2004) indica que ejercitándose acumuladamente una acción de resolución del contrato de arrendamiento relativo a vivienda al amparo de las causas 6ª y 5ª del artículo 114 de la LAU de 1964 por transformación del objeto del contrato de vivienda a despacho profesional, y por cesión intervivos inconsentida efectuada por la arrendataria a favor de su madre alegando que la arrendataria no habita en la vivienda arrendada sino que utiliza el piso como despacho profesional, la primera de las causas de resolución del contrato de arrendamiento que liga a las partes debe ser desestimada".

Más claramente aún lo mantiene la Audiencia Provincial de La Coruña, ésta en Sentencia de 21 de mayo de 2004 (Recurso 32/2004), que por su interés y en cuanto viene al caso trascribo literalmente:

"En lo que se refiere a los despachos profesionales , había que distinguir dos supuestos:

A) Que la profesión se desarrollase en una parte de la vivienda del inquilino, en cuyo caso era un inquilinato puro -artículo 4.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964-.

B) Que esa actividad "profesional " se llevase a cabo fuera de una vivienda. En este caso, el Tribunal Supremo ha venido repitiendo hasta la saciedad que los abogados , médicos, arquitectos y demásprofesionales no ejercen una actividad de comercio, industria o enseñanza, sino que su actividad es científica, por lo que lo que no pueden considerarse ni locales de negocio puros (artículo 1), ni tampoco asimilados al amparo de lo establecido en el artículo 5.2-3º, por lo que deben considerarse viviendas a todos los efectos (cuando realmente allí no habita nadie).

En tal sentido se han pronunciado, entre otras muchas, las sentencias del Tribunal Supremo de 18 de abril de 1963 y 11 de febrero de 1964. Y ese es el sentido de la sentencia del Tribunal Supremo que se cita en la demanda".

Por todo lo expuesto, en nuestra opinión y como siempre salvo criterio mejor fundado en Derecho, entiendo que si, que cabe el uso de parte de las dependencias de una vivienda al ejercicio de una actividad profesional (en el caso comentado, la abogacía) sin que ello implique el cambio de destino del bien inmueble.