Vías para reclamar la existencia de defectos constructivos

Contra lo que mucha gente piensa las acciones de responsabilidad no se agotan en las previsiones de la Ley de Ordenación de Edificación: continúa vigente el Código Civil.

Octavio Topham Camejo, Letrado núm. 166 del Iltre. Colegio de Abogados de Lanzarote.
Publicado originariamente en nuestro anterior portal web el 05 de enero de 2013, EN LA ACTUALIDAD HABRÍA QUE TENER EN CUENTA LA INCIDENCIA QUE PRESENTARÍA EN ESTA MATERIA LA RECIENTE REFORMA DEL CÓDIGO CIVIL RESPECTO AL PLAZO GENERAL DE PRESCRIPCIÓN de las acciones civiles (Disposición Final 1ª de la Ley 42/2015, de 5 de octubre).

Introducción.

Tradicionalmente las acciones indemnizatorias por la existencia de defectos constructivos se venían fundamentando en la llamada “responsabilidad decenal” del art. 1.591 del Código Civil. Pese a su tenor literal, que únicamente permitía accionar contra el “contratista” o contra el arquitecto de un edificio que se “arruinase” por vicios de la construcción (en el caso del arquitecto, además, sólo si la ruina traía causa en vicio del suelo o de la dirección), la Jurisprudencia pronto vino a ampliar ambos conceptos, de manera que terminó por permitir accionar contra cualquier agente que hubiera intervenido en el proceso constructivo (arquitecto proyectista, dirección facultativa, contratista, subcontrata, etc, incluyendo al promotor) y reclamar no sólo por los vicios que hubiesen ocasionado la ruina efectiva, sino también la potencial y finalmente la llamada ruina funcional. Es decir, en este último caso, por la existencia de vicios que sin reunir la entidad sufuciente para acarrear la ruina si excedían de las imperfecciones corrientes. <--break->

Paralelamente al ejercicio de las acciones fundamentadas en el citado art. 1.591 CC , el propietario podía accionar por la vía del art. 1.101 CC y concordantes contra el vendedor (y sólo contra el vendedor) del inmueble, en tal caso con el plazo de prescripción de 15 años previsto con carácter general en el art. 1.964 CC. Esta vía quedaba abierta, además, para la reclamación de aquellos defectos que, no siendo de entidad suficiente para accionar por la vía del art. 1.591 CC, sin embargo si que constituían incumplimiento de contrato.

La entrada en vigor de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, supuso la aplicación de un nuevo régimen jurídico para el ejercicio de las reclamaciones por defectos constructivos, con la inclusión de nuevos plazos de garantía (10 años, 3 años y 1 año, según los supuestos) y de prescripción (2 años en todo caso), lo que supone, a su vez, la subsistencia de dos regímenes jurídicos diferentes e incluso incompatibles, debiendo accionarse a partir de entonces por la vía del art. 1.591 CC para la reclamación de defectos construcivos en las obras para cuyos proyectos se hubieran solicitado Licencia con fecha anterior al 5 de mayo de 2000, y por la vía de la Ley de Ordenación de la Edificacion para Licencias solicitadas con fecha posterior.

Tales regímenes jurídicos (art. 1.591 CC y art. 17 LOE) eran y son -como se dijo- excluyentes entre sí, pero cada uno de ellos resulta totalmente compatible con el ejercicio de las acciones previstas en el art. 1.101 CC y concordantes, que no ha sido expresamente derogado y que permite al comprador de un inmueble accionar contra el vendedor.

En los próximos puntos desarrollaremos cada una de las ideas anteriores.

1. Acciones con causa de pedir en la existencia de un deficiente proceso constructivo.

a) Art. 1.591 CC.

Hasta la entrada en vigor de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, las acciones de indemnización contra los agentes constructivos se encau-saban a través del art. 1.591 del Código Civil, que obliga al “contratista” de un edificio que se arruinase por vicios de la construcción a responder de los daños y perjuicios oasionados si la ruina tuviera lugar en un periodo de diez años a partir del día en que finalizó la construcción, responsabilidad que aquel precepto extendía al arquitecto director de la obra si la ruina era debida a vicio del suelo o de la dirección de obra.

Pese a la literalidad de la norma, la Jurisprudencia pronto amplió el alcance del pre-cepto. Por un lado flexibiliza el concepto de “contratista” (en definitiva, agente respon-sable del daño) para englobar en el mismo a la entidad promotora, arquitecto superior, arquitecto técnico, ingenieros, costructora, subcontratas y otros. Y, por otro lado, incluye dentro del concepto de daño indemnizable a la ruina efectiva inicialmente prevista en el art. 1.591 CC pero también la ruina potencial y aún la funcional. Es decir, comprensiva de aquellos otros defectos que, “excediendo de las imperfecciones corrientes, hacen a la edificación inútil o básicamente insuficiente para su finalidad propia”, lo que incluye no sólo defectos estructurales, sino también de instalaciones, humedades y en ocasiones otros defectos de menor orden, en lo que parecía una interpretación excesivamente tuitiva para el usuario final del edificio, máxime cuando, además, mientras el plazo de garantía estaba fijado en 10 años por aplicación del art. 1.591 CC, el plazo para reclamar por los defectos, una vez manifestados aquéllos, era de 15 años según dispone el art. 1.964 CC.

En tales circunstancias no era de extrañar, pues, que hubiera de promulgarse una nueva normativa que adaptara los plazos de garantía y de prescripción de las acciones haciéndolos más acorde con el principio de seguridad jurídica.

b) Art. 17 LOE.

En este contexto, es sabido que la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, introdujo un nuevo régimen de responsabilidades y garantías en el proceso constructivo. El artículo 17 LOE contempla tres plazos de garantía, distinguiendo (básicamente) entre defectos estructurales, instalaciones y defectos de aca-bado. En el primer caso el plazo de garantía será de diez años, en el segundo de tres y en el tercero, de un año. Queda claro que el plazo de garantía es aquél dentro del cual debe manifestarse el defecto. Una vez manifestado, la acción para reclamar por esta vía quedaría prescrita en un plazo único de dos años, con independencia de cuál fuera el defecto reclamado.

La nueva disposición comparte con el anterior art. 1.591 CC el prever el ejercicio de acciones civiles contra los agentes intervinientes en el proceso constructivo, lo que incluye promotora, arquitecto superior, arquitecto técnico, constructora y subcontratas, entre otros, y una amplia categoría de vicios y defectos constructivos. Como contrapunto a la antigua normativa, el nuevo art. 17 LOE distinguía tres diferentes plazos de garantía para sendas categorías de defectos, introduce un nuevo plazo prescriptivo para el ejercicio de la acción (2 años a partir de la aparición del defecto, frente a los 15 años anteriores) y contempla la solidaridad entre los agentes constructivos como cláusula residual: la norma general es que el demandante identifique cada defecto e impute cada uno de ellos a su responsable. En caso de imposibilidad de individualizar la responsabilidad podrá reclamar contra todos los agentes implicados.

Por lo demás, ambos preceptos (art. 1.591 CC y art. 17 LOE) comparten la causa de pedir: la exigencia de responsabilidad a los agentes intervinientes en la edificación por la existencia de vicios y defectos que tuvieron lugar como consecuencia de un defectuoso proceso constructivo.

En principio, se aplicará el art. 17 LOE a las reclamaciones referidas a todas aquellas obras cuya ejecución hubiese tenido lugar amparada en una Licencia posterior al 5 de mayo de 2000 (fecha de entrada en vigor de la LOE), y continuará aplicándose el art. 1.591 LEC en supuestos de licencias anteriores a la fecha indicada.

2. Acciones basadas en el incumplimiento contractual: el art. 1.101 CC.

Ahora bien, tradicionalmente y coexistiendo con la acción prevista en el art. 1.591 CC, la casuística venía admitiendo el ejercicio de la acción prevista en el art. 1.101 y concordantes del Código Civil. En este caso la causa de pedir difiere de las anteriores acciones (art. 17 LOE y 1.591 CC). Para el supuesto previsto en el art. 1.101 CC el demandante interesa el abono de una indemnización por la existencia de un incumplimiento contractual propiciado porque una de las partes, en este caso el vendedor, falta al cumplimiento de sus obligaciones entregando una cosa inhábil para su destino (la vivienda no puede ser habitada), cumpliendo sólo parcialmente sus obligaciones (falta alguno de sus elementos) o bien cumpliendo defectuosamente las mismas (p. ej: la impermeabilización existe, pero es defectuosa y deja pasar la humedad).

A diferencia de lo que ocurre con las acciones previstas en los arts. 17 LOE y 1.591 CC, la acción del art. 1.101 CC sólo podrá dirigirse contra el vendedor del inmueble, puesto que -no olvidemos- la causa de pedir es el incumplimiento contractual, incumplimiento en el que sólo puede incurrir, lógicamente, el firmante del contrato de compraventa y -en este caso- el vendedor, y no ninguno de los restantes agentes que intervinieron en la construcción, que no suscriben contrato alguno con el comprador del inmueble.

Ocurre que en no pocas ocasiones el vendedor es la misma entidad que promovió la construcción del edificio, de manera que en la práctica el art. 1.101 CC abre una vía para que el usuario final del edificio reclame al promotor-vendedor una indemnización por incumplimiento contractual basado en la existencia de defectos construc-tivos (cumplimiento defectuoso del contrato).

Al igual que el perjudicado por la existencia de vicios constructivos no puede escoger aleatoriamente entre el ejercicio de la acción del art. 1.591 CC o la del art. 17 LOE, por ser ambas excluyentes entre sí (si la Licencia de obras es de fecha anterior al 5 de mayo de 2000 se aplicará el art. 1.591 CC y si es de fecha posterior el art. 17 LOE), sin embargo, si puede escoger si demandar por la vía de cualquiera de las anteriores (la que fuera aplicable en cada caso) o, en su lugar, por la del art. 1.101 CC, opción que siempre queda a la compradora, puesto que no huelga añadir, en absoluto, que la LOE no deroga en modo alguno el contenido del art. 1.101 CC, que sigue vigente en toda su extensión al igual que ocurría antes de la entrada en vigor de la LOE.

Es más, el perjudicado no tiene por qué renunciar a ninguna de sus opciones, puesto que siempre podrá compatibilizar el ejercicio de la acción indemnizatoria por incumplimiento contractual contra el vendedor (y eventual promotor) del art. 1.101 CC bien con la acción de indemnización por defectos constructivos del art. 1.591 CC (para Licencias de obra anteriores al 5 de mayo de 2000) o bien con la misma acción pero prevista en el art. 17 LOE (para Licencias de obra posteriores a aquella fecha).

3. Conclusiones.

El propietario de un inmueble aquejado de vicios o defectos constructivos puede en-contrar en nuestro ordenamiento diversos mecanismos para ser indemnizado por la existencia de aquellos defectos. Dependerá de su conveniencia y de sus singulares circunstancias el que opte por la vía de los arts. 1.591 CC o 17 LOE (excluyentes entre sí y más garantes ambos de sus derechos por la pluralidad de agentes posiblemente demandados y por la existencia de sus correspondientes seguros) o bien por la del art. 1.101 CC, que sólo podría dirigir contra el vendedor, aunque con plazos prescriptivos mucho más amplios (quince años).